A quelles conditions puis-je imposer à mon locataire des travaux d’entretien nécessaires ?
Extrait de l’arrêt du 22 juillet 2026 du Tribunal fédéral (TF 4A_218/2025 du 22 juillet 2026) :
« Selon l’art. 257h al. 1 CO, le locataire doit tolérer les travaux destinés à remédier aux défauts de la chose ainsi qu’à réparer ou à prévenir les dommages. Aux termes de l’alinéa 2, il doit autoriser le bailleur à inspecter la chose dans la mesure où cet examen est nécessaire à l’entretien, à la vente ou à une location ultérieure. L’alinéa 3 fait obligation au bailleur d’annoncer à temps au locataire les travaux et les inspections et de tenir compte, lors de leur accomplissement, des intérêts de celui-ci; il réserve les prétentions éventuelles du locataire en réduction du loyer (art. 259d CO) et en dommages-intérêts (art. 259e CO) » (c. 3.1).
« L’obligation de tolérance du locataire présuppose, comme le prescrit l’article 257h al. 1 et 3 CO, qu’il s’agisse de travaux d’entretien nécessaires, que le bailleur les annonce à temps au locataire et qu’il tienne compte des intérêts de celui-ci lors de leur accomplissement. (…) Si ces conditions sont réunies et que le locataire empêche la réalisation de travaux nécessaires, il s’expose à devoir payer des dommages et intérêts » (c. 3.1.3, 1er paragraphe).
« Hormis le cas où les conditions de l’article 257h al. 1 CO ne seraient pas remplies, cette disposition légale ne prévoit pas la possibilité pour le locataire de s’opposer à l’exécution des travaux en cause » (c. 3.1.3, § 2).
« C’est à tort que les locataires se sont crus fondés à pouvoir faire interdiction à la bailleresse de procéder aux travaux voulus, en arguant du fait que celle-ci n’avait pas reconnu que le coût desdits travaux serait à sa charge et qu’une fois les travaux entrepris, il ne serait plus possible de démontrer dans quel état se trouvait le plancher. Ces circonstances ne rentrent dans aucun cas des motifs légaux qui autorisent le locataire à se soustraire à son obligation de tolérer les travaux de réparation. Lorsque les trois conditions à l’obligation de tolérance posées par l’art. 257h sont réunies, la nécessité de sauvegarder des preuves ne saurait constituer pour le locataire un motif légitime de refuser l’accès au bailleur » (c. 3.2.1, § 2).
« Comme les locataires n’étaient pas en droit, à partir du 11 décembre 2020, de refuser à la bailleresse l’accès aux locaux loués de manière à ce qu’elle procède aux travaux qu’ils réclamaient eux-mêmes, ils sont malvenus de se plaindre de la persistance du défaut et de réclamer une réduction de loyer. Leur attitude est contradictoire. Ils exigent la réparation d’un défaut tout en empêchant la bailleresse de le réparer (art. 2 al. 2 CC). C’est dès lors de manière abusive qu’ils prétendent à une réduction de loyer au-delà du 10 décembre 2020 » (c. 3.3, § 1).
Note :
Prudence : Les travaux d’entretien nécessaires (art. 257h CO) doivent être distingués des travaux rénovation (art. 260 CO). En vertu de l’art. 260 al. CO le bailleur n’a le droit de rénover ou de modifier la chose que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n’a pas été résilié.
« Lorsque les travaux présentent un caractère mixte, les conditions de l’art. 257h al. 1 et de l’art. 260 al. 1 CO doivent être réunies cumulativement » (TF 4A_218/2025 du 22 juillet 2026, c. 3.1.1 § 2, avec références citées).
Rédaction octobre 2026, étude d’avocats Trümpy à Lausanne et à Echallens